BRATISLAVA – Na trhu je dostatok bytov, ich predaj sa však zastavil. Aj keď kupujúci dnes majú šancu “stlačiť” predávajúceho s cenou smerom nadol, ale len u niektorých bytov. Majitelia atraktívnejších nehnuteľností zas uprednostňujú pred predajom nájom. A práve nájmy sú teraz v kurze. Aj preto sa ich cena zvýšila o viac ako 30 percent. O situácii na trhu s nehnuteľnosťami sme sa zhovárali s realitnou maklérkou Ing. Luciou Rumanovou z realitnej kancelárie Brothers.
Je pravdou, čo sa hovorí, že realitní makléri aktuálne nepredávajú, pretože ochabol záujem kupujúcich? Aká je momentálne situácia na trhu s nehnuteľnosťami?
– Za posledných 5 mesiacov dopyt kupujúcich výrazne ochabol. Ako makléri túto situáciu veľmi citlivo vnímame, pretože sú klienti, ktorí nielen predávajú, ale aj musia predať a akoby zo dňa na deň sa v podstate prestalo predávať. Je to citeľné u A-čkových nehnuteľností (kedy sú v poriadku všetky parametre ako je lokalita, poschodie, výťah, balkón / cena) a ani na tieto ponuky klienti nevolajú. To znamená problém. Pred rokom by nám u podobných bytov “vybuchol” telefón. Teraz je záujem o kúpu slabý, nehnuteľnosť sa dlhšie predáva, klienti kúpu nehnuteľnosti oveľa viac zvažujú. Trh sa nám zmenil, keď posledné roky sme sa bavili o trhu predávajúcich, momentálne sú kupujúci tí, ktorí si môžu dovoliť vyjednávať, tlačiť na cenu, neunáhliť kúpu.
O čo je momentálne záujem?
– Ťažko to zovšeobecniť. O nájmy. Pri predajoch musí byť naozaj dobrá cena/parametre bytu.
Aká je momentálne ponuka nehnuteľností. Je ich v ponuke dostatok, alebo ich majitelia držia pretože žijeme v neistote a pri vysokej inflácii?
– Momentálne nie je problém tak v ponuke bytov, ako v dopyte. Problém v ponuke môže nastať, keď sa presunú nehnuteľnosti z predaja do prenájmu. Ak klient byt dlhšie nevie predať a nie je ochotný alebo nútený ísť s cenou dole, radšej sa rozhodne byt nepredávať, ale dať do prenájmu. Nárast hypotekárnych úrokov, rast cien energií a vysoká miera inflácie sa pretavili do realitného útlmu. Vnímam, že spotrebiteľská nálada je natoľko negatívna, že kupujú len tí klienti, ktorí “musia” kúpiť.
Zároveň sa ponúka priestor pre investičnú kúpu. Klienti, ktorí budú mať voľný kapitál, investujú do nehnuteľností, ale za výrazne nižšie ceny ako sa inzerujú. Takých bytov bude čoraz viac, dobiehajú ešte možno fixácie za úroky okolo 1%. Keď to však vybehne na dnešných 4 % (očakávaných 5%), veľa klientov si to už nebude môcť dovoliť splácať. Tomuto vývoju nahráva aj zvýšený dopyt po nájmoch a tiež zvýšené ceny nájmov.
Ľudia budú zvýšené splátky úverov vo vyššej miere riešiť aj spoločným bývaním, ako som už niekde zachytila. Či už partnerským, alebo napríklad prenájmom izby vo svojom byte, spoločný prenájom bytu s partnerom, príbuzným, priatelia.. Bude viacero prípadov, keď si niektorí nebudú môcť dovoliť bývať a splácať hypotéku pri toľkých zlých parametroch (inflácia, energie, úroky..).
Ktoré nehnuteľnosti je dnes možné kúpiť lacnejšie ako vlani?
– Povedala by som, že najmä staršie byty. Vnímam, že kupujúci reflektujú najmä pri starších bytoch na cenové hladiny spred 1-2 rokov.
Uvažujú ľudia, ktorí si myslia, že ceny ešte klesnú a kúpia nehnuteľnosť lacnejšie správne?
– Áno, aj nie. Pokles cien sa zatiaľ dotýka najmä starších bytov, alebo nehnuteľností, ktoré majú nejaké negatíva (prvé/posledné poschodie, bez balkóna, bytový dom bez výťahu..). Neočakávam nejaký masívny prepad cien, ani sa zatiaľ nedeje. Momentálne zažívame akýsi realitný šok. Aj keď je výrazný útlm kupujúcich, predpokladám, že ľudia si na nové podmienky zvyknú a záujem o kúpu sa obnoví. Spomedzi V4 sú na Slovensku hypotekárne úroky stále najlacnejšie! Silní developeri ceny nebudú znižovať, pretože postavili draho. Vysoká cena stavebného materiálu, energií, pracovnej sily sa im výrazne prejavila v nákladoch. Preto silní developeri počkajú, resp zastavia predaj, pokým sa trh neoživí. Developeri som aj, že ponúkajú akési balíčky, byt s parkovacím státím zadarmo, alebo vrátane kuchynskej linky na mieru. Situáciu ale aj ťažko predpovedať. Posledné tri roky je realitný trh natoľko turbulentný, že to čo sa udialo by asi len málokto predpovedal. Museli sme sa vyrovnať s covidom a hneď následne s vojnou na Ukrajine, čo samozrejme ovplyvnilo realitný trh. Nájmy sa pred 2-3 rokmi zastavili, teraz je o prenájom obrovský dopyt a zvýšili sa aj ceny nájmov. Pri predaji sme mali posledné roky rekordné rasty cien, momentálne je o kúpu výrazne slabší záujem.